Verwaltervertrag automatisch verlängert – was tun?

Verwaltervertrag automatisch verlängert – was tun?

Die Kündigung vergessen, die Frist verpasst – und plötzlich hat sich der Verwaltervertrag automatisch um ein weiteres Jahr verlängert. Das ist ärgerlich aber kein Grund zur Resignation. Es gibt Optionen.

In diesem Artikel erklären wir was passiert wenn sich ein Verwaltervertrag automatisch verlängert, welche rechtlichen Möglichkeiten Eigentümer und WEGs haben und wie man beim nächsten Mal die Frist nicht mehr verpasst.

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Wie kommt es zur automatischen Verlängerung?

Die meisten Verwalterverträge enthalten eine sogenannte Verlängerungsklausel – oft im Kleingedruckten. Typische Formulierungen sind:

„Der Vertrag verlängert sich automatisch um ein weiteres Jahr wenn er nicht bis zum [Datum] gekündigt wird.“
oder

„Bei Nichtkündigung bis drei Monate vor Vertragsende verlängert sich der Vertrag um weitere 12 Monate.“

Wer diese Frist verpasst sitzt fest – zumindest für den verlängerten Zeitraum. Aber es gibt Auswege.

Was seit der WEG-Reform 2020 gilt

Seit der WEG-Reform 2020 ist die maximale Vertragslaufzeit für WEG-Verwalter auf 5 Jahre begrenzt – inklusive aller Verlängerungen. Eine automatische Verlängerung die diesen Zeitraum überschreitet ist unwirksam.

Zusätzlich gilt: Verlängerungsklauseln die eine Bindung von mehr als 3 Jahren nach der ersten Bestellung vorsehen sind seit der Reform kritisch zu prüfen. Nicht jede Klausel die vor 2020 vereinbart wurde ist heute noch wirksam.

Wichtig: Das gilt für WEGs – bei der Mietverwaltung gelten die allgemeinen AGB-Regelungen des BGB.

Häufige Fragen zur automatischen Verlängerung

Grundsätzlich ja – aber sie muss klar und transparent im Vertrag geregelt sein. Seit der WEG-Reform 2020 darf die Gesamtlaufzeit inkl. Verlängerungen 5 Jahre nicht überschreiten. Klauseln die dagegen verstoßen sind unwirksam.

Ja – die Abberufung nach § 26 WEG ist jederzeit per Mehrheitsbeschluss möglich. Der Verwaltervertrag läuft aber bis zum Ende des verlängerten Zeitraums weiter – der Verwalter kann Vergütungsansprüche geltend machen.

Wenn die Klausel unwirksam ist gilt der Vertrag als nicht verlängert – ihr seid frei. Im konkreten Fall empfehlen wir einen Fachanwalt für WEG-Recht einzuschalten um die Klausel prüfen zu lassen.

Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Bei einvernehmlicher Einigung können beide Seiten den Vertrag jederzeit auflösen. Im Streitfall ist ein Fachanwalt unumgänglich.

Das steht im Verwaltervertrag – üblich sind 3 Monate vor Vertragsende. Wichtig: Die Kündigung muss bis zu diesem Datum beim Verwalter eingegangen sein – nicht nur abgeschickt. Per Einschreiben ist sicherer.

Wir beraten Sie bereits während der Restlaufzeit – Unterlagen sichten, Angebote erstellen, Eigentümer informieren. Sobald der Vertrag ausläuft übernehmen wir nahtlos. Wir sind in Nordhorn, Lingen, Rheine, Münster, Emsbüren und Salzbergen für Sie da.

Welche Optionen haben Eigentümer und WEGs?

Option 1 – Den verlängerten Zeitraum aussitzen

Die einfachste aber unbefriedigendste Lösung. Vertrag läuft aus, nächste Frist im Kalender vermerken und dann kündigen. In der Zwischenzeit die neue Verwaltung schon suchen.

Option 2 – Außerordentliche Kündigung prüfen

Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen ist eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich – auch während des verlängerten Zeitraums. Schlechte Erreichbarkeit, fehlerhafte Abrechnungen oder nicht umgesetzte Beschlüsse können als wichtiger Grund gewertet werden. Im konkreten Fall empfehlen wir immer einen Fachanwalt für WEG-Recht einzuschalten – das ist keine Rechtsberatung.

Option 3 – Verlängerungsklausel prüfen lassen

Nicht jede Verlängerungsklausel ist rechtswirksam. Klauseln die den Eigentümer unangemessen benachteiligen können nach § 307 BGB unwirksam sein. Besonders Klauseln aus der Zeit vor der WEG-Reform 2020 sollten genau geprüft werden.

Option 4 – Einvernehmliche Auflösung

Manchmal ist die einfachste Lösung das direkte Gespräch. Wenn beide Seiten mit dem Vertragsverhältnis unzufrieden sind kann eine einvernehmliche Auflösung für alle besser sein als das Aussitzen. Manche Verwaltungen stimmen dem zu – besonders wenn das Verhältnis zerrüttet ist.

Wie verhindert man eine ungewollte Verlängerung in Zukunft?

Kündigungsfrist im Kalender eintragen

Sofort nach Vertragsunterzeichnung – nicht wenn die Unzufriedenheit kommt. Datum der Frist plus 2 Wochen Puffer als Erinnerung setzen.

Verlängerungsklausel beim Abschluss verhandeln

Manche Verwaltungen akzeptieren kürzere Verlängerungszyklen oder verzichten ganz auf automatische Verlängerung. Das ist verhandelbar – besonders bei größeren Objekten.

Professionelle Hausverwaltung wählen

Eine gute Hausverwaltung braucht keine langen Bindungen um Kunden zu halten. Bei CaMa Immobilien arbeiten wir mit fairen Vertragsbedingungen – keine versteckten Verlängerungsklauseln, keine überlangen Bindungen.

Was tun wenn die neue Verwaltung schon feststeht?

Wenn ihr bereits eine neue Hausverwaltung gefunden habt aber noch an den alten Vertrag gebunden seid gibt es eine pragmatische Lösung:

Die neue Verwaltung kann bereits beratend tätig werden – Angebote einholen, Unterlagen sichten, Eigentümer informieren – ohne offiziell beauftragt zu sein. So ist der Wechsel vorbereitet sobald der Vertrag ausläuft.

Mehr zum Ablauf eines Verwalterwechsels in unserem Artikel Hausverwaltung wechseln Checkliste.

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