Besichtigungsgebühr bei der Vermietung: Was erlaubt ist und was nicht

Darf ich für eine Wohnungsbesichtigung Geld verlangen? ist eine der am häufigsten falsch beantworteten Fragen rund um die Neuvermietung. Die Verwirrung hat einen guten Grund: Es gibt zwei völlig unterschiedliche Konstellationen, die in Forenbeiträgen und manchmal auch in Verwalterverträgen munter vermischt werden. Wir trennen das sauber und ordnen ein, wo das aktuelle BGH-Urteil zur Neuvermietungsprovision hineinspielt.

Die Grundregel: Wohnungssuchende zahlen nichts für die Besichtigung

Für Mietinteressenten ist die Rechtslage eindeutig. Nach § 3 WoVermittG darf ein Wohnungsvermittler außer der gesetzlich geregelten Provision keine weiteren Entgelte verlangen, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis eines Mietvertrags zusammenhängen – ausdrücklich genannt werden etwa Schreibgebühren, Einschreibgebühren oder Auslagenerstattungen. Eine „Besichtigungsgebühr“ fällt genau darunter, unabhängig davon, wie sie im Einzelfall bezeichnet wird.

Das hat das Landgericht Stuttgart bereits 2016 in zwei Verfahren bestätigt (Urteile v. 15.06.2016, Az. 38 O 10/16 KfH und 38 O 73/15 KfH): Ein Makler hatte von jedem Besichtigungsinteressenten 35 bis 50 Euro verlangt, um auf diesem Weg die durch das Bestellerprinzip weggefallene Provision zu kompensieren. Das Gericht wertete das als unzulässigen Umgehungsversuch. Ob jemand als „Makler“, „Vermittler“ oder unter einer anderen Bezeichnung auftritt, spielt dabei keine Rolle – entscheidend ist, welche Tätigkeit tatsächlich ausgeübt wird.

Nein. Die Bezeichnung ändert nichts an der rechtlichen Bewertung. Entscheidend ist, ob die Tätigkeit mit der Wohnungsvermittlung zusammenhängt – dann greift das Verbot nach § 3 WoVermittG unabhängig vom gewählten Begriff.

In vielen Fällen ja. Wenden Sie sich dazu an den Mieterverein vor Ort oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz richtet sich an Personen, die vermittelnd tätig werden, dazu kann auch ein Vermieter zählen, der selbst Interessenten sucht. Im Einzelfall lohnt sich hier eine rechtliche Prüfung.

Grundsätzlich möglich, aber eine Einzelfallfrage – insbesondere wenn die Verwaltung tatsächlich Vermietungsleistungen erbracht hat, die gegengerechnet werden könnten. Prüfen Sie die Verjährung und lassen Sie sich anwaltlich beraten.

Weil diese Rechnung an Sie als Auftraggeber geht, nicht an die Mietinteressenten und weil sie erfolgsunabhängig für tatsächlich erbrachte Arbeit gestellt wird, nicht als Provision für den Vermittlungserfolg.

Wer zahlt dann für den Aufwand einer Besichtigung?

Hier greift das sogenannte Bestellerprinzip: Wer eine Leistung beauftragt, trägt auch die Kosten dafür. Bei der Neuvermietung ist das in aller Regel der Eigentümer beziehungsweise Vermieter – er beauftragt die Hausverwaltung oder den Makler mit der Vermarktung, Besichtigung und Auswahl der Mieter. Der Mietinteressent hat mit diesem Auftragsverhältnis nichts zu tun und darf entsprechend auch nicht zur Kasse gebeten werden.

Für die Frage, was der Eigentümer seiner Hausverwaltung für diese Leistungen zahlen darf, gilt allerdings eine andere Rechtsgrundlage als für Mietinteressenten – hier kommt das aktuelle BGH-Urteil zur Neuvermietungsprovision ins Spiel.

Was Eigentümer ihrer Hausverwaltung für Besichtigungen zahlen dürfen

Wie wir in unserem Beitrag zum BGH-Urteil vom 21.05.2026 (Az. I ZR 224/25) erklärt haben, darf eine Hausverwaltung, die zugleich Vermittlerin ist, keine erfolgsabhängige Provision für die Neuvermietung verlangen. Das bedeutet aber nicht, dass Vermietungsarbeit für den Eigentümer kostenlos sein muss.

Zulässig bleibt eine leistungsbezogene Vergütung: ein fester Betrag pro tatsächlich durchgeführtem Besichtigungstermin, unabhängig davon, ob daraus am Ende ein Mietvertrag entsteht. Entscheidend ist die erfolgsunabhängige Fälligkeit – die Rechnung muss auch dann gestellt werden, wenn der Bewerber absagt, sich niemand Geeignetes findet oder der Eigentümer die Wohnung am Ende selbst vermietet. Wird dagegen nur bei erfolgreichem Abschluss abgerechnet, handelt es sich wirtschaftlich wieder um eine Provision – unabhängig von der Bezeichnung im Vertrag.

Für eine saubere Umsetzung braucht es zwei Dinge: eine nachvollziehbare Dokumentation jedes einzelnen Termins (Datum, Beteiligte, Ergebnis) und eine konsistente Abrechnungspraxis, die unabhängig vom Ausgang tatsächlich angewendet wird – nicht nur auf dem Papier des Vertrags.

Die drei Konstellationen im Überblick

  • Mietinteressent zahlt für eine Besichtigung: unzulässig, unabhängig von Bezeichnung oder Anbieter (§ 3 WoVermittG).
  • Eigentümer zahlt eine erfolgsabhängige Provision an den zugleich verwaltenden Anbieter: unzulässig, wenn Verwaltung und Vermittlung in einer Hand liegen (BGH, Urteil v. 21.05.2026, Az. I ZR 224/25).
  • Eigentümer zahlt eine leistungsbezogene, erfolgsunabhängige Vergütung für tatsächlich erbrachte Termine: zulässig, unabhängig davon, ob die Vermietung am Ende erfolgreich ist.

Wie CaMa Immobilien das umsetzt

Bei uns zahlen Mietinteressenten grundsätzlich nichts für eine Besichtigung – das war für uns nie eine Option. Für unsere Verwaltungskunden rechnen wir Besichtigungstermine und andere Neuvermietungsschritte nach einem festen, erfolgsunabhängigen Baukastensystem ab, das wir nach dem BGH-Urteil vom Mai 2026 entsprechend angepasst haben. Jeder Termin wird dokumentiert – unabhängig davon, ob daraus am Ende ein Mietvertrag wird.

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Ob Nordhorn, Lingen, Rheine, Bad Bentheim, Schüttorf, Emsbüren, Salzbergen, Ochtrup, Wettringen oder Neuenkirchen – wir beraten Eigentümer in der ganzen Region transparent zu den Kosten einer Neuvermietung.

Weiterführend: BGH-Urteil Neuvermietungsprovision – was Eigentümer wissen müssen und Schlechte Hausverwaltung erkennen – 7 Warnsignale.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Streitfragen – etwa zur Rückforderung gezahlter Gebühren oder zur Wirksamkeit einer bestimmten Vertragsklausel – empfehlen wir die Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.

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