BGH-Urteil Neuvermietungsprovision: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Die Begründung: Warum das Verbot auch ohne Interessenkonflikt gilt

Der eigentlich bemerkenswerte Teil des Urteils liegt in der Begründung, nicht im Ergebnis. Die Verwaltung hatte argumentiert, das Provisionsverbot solle einen Interessenkonflikt verhindern – und gegenüber dem Vermieter als eigenem Auftraggeber gebe es einen solchen Konflikt gar nicht, weil der Verwalter ohnehin in seinem Lager stehe. Der BGH stimmt dem im Kern sogar zu: Der Verwalter erbringt für den ihn beauftragenden Vermieter typischerweise eine echte Vermittlungstätigkeit, ohne den strukturellen Interessenwiderstreit, der gegenüber einem Mietinteressenten besteht.

Trotzdem bleibt es beim Provisionsverbot – aus einem anderen Grund: Zahlt der Vermieter die Provision, besteht die Gefahr, dass er diese Kosten über eine höhere Miete an den Mieter weiterreicht und ihn so mittelbar mit Kosten belastet, die dieser bei eigener Beauftragung eines Maklers nicht tragen müsste. Die Trennung von Vermittlung und Verwaltung soll genau das verhindern. Der Vermieter profitiert damit von einer Vorschrift, die eigentlich den Mieter schützen soll – ein Reflex des gesetzlichen Schutzzwecks, keine eigenständige Schutzrichtung zugunsten des Vermieters.

Betrifft mich das? Die Abgrenzung zur WEG-Verwaltung

Diese Abgrenzung wird in der Praxis am häufigsten missverstanden. Der BGH hat in den Urteilsgründen ausdrücklich klargestellt, dass sich die Entscheidung nicht auf die typische Tätigkeit eines WEG-Verwalters übertragen lässt, und dafür auf sein eigenes Urteil vom 13.03.2003 (Az. III ZR 299/02) verwiesen. Ein WEG-Verwalter verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus, die gemeinsame Kasse. Die einzelne Eigentumswohnung und deren Vermietung sind grundsätzlich Sache des jeweiligen Eigentümers, nicht des WEG-Verwalters.

Maßgeblich ist dabei nicht die Bezeichnung im Vertrag, sondern der tatsächliche Zuschnitt des Auftrags: Sind der Verwaltung laufende Verwaltungsaufgaben für die konkrete Wohnung übertragen, und darf sie in diesem Rahmen Mietverträge abschließen? Sobald ein WEG-Verwalter für einen einzelnen Eigentümer zusätzlich die Sondereigentums- oder Mietverwaltung übernimmt, kippt die Bewertung – dann für genau diese Wohnung.

Die geschlossene Lücke: verbundene Maklergesellschaften

Damit sich das Verbot nicht durch eine Schwesterfirma umgehen lässt, erfasst § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG ausdrücklich auch den Fall, dass Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist – und umgekehrt. Eine separate Maklergesellschaft mit eigenem Briefkopf verschafft also keinen Ausweg, solange eine solche Verflechtung besteht.

Was bedeutet das für Ihren Verwaltervertrag?

Für Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften ändert sich vor allem eines: Klauseln, die eine Vergütung an den erfolgreichen Abschluss eines neuen Mietvertrags koppeln – etwa „eine Monatsmiete bei Neuvermietung“ oder „2 % der Jahresmiete je Mieterwechsel“ – sind unwirksam, wenn Verwaltung und Vermittlung in einer Hand liegen. Das gilt unabhängig von der Größe des Bestands; der entschiedene Fall betraf zwar ein großes Portfolio, die rechtliche Argumentation des BGH ist aber nicht auf eine bestimmte Objektzahl beschränkt.

Nicht betroffen ist dagegen eine pauschale Verwaltervergütung, die Vermietungstätigkeiten mit abdeckt, ohne an den Erfolg gekoppelt zu sein – etwa ein Servicepaket, das unabhängig davon geschuldet wird, ob und wann ein neuer Mietvertrag zustande kommt. Ebenso zulässig bleibt eine leistungsbezogene Abrechnung tatsächlich erbrachter Einzelleistungen wie Besichtigungstermine oder Bonitätsprüfungen, solange sie nicht an das Vermietungsergebnis anknüpft.

Wichtig für bereits gezahlte Provisionen: Diese können unter Umständen zurückgefordert werden. Die reguläre Verjährungsfrist beträgt nach §§ 195, 199 BGB drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Eigentümerin oder der Eigentümer davon Kenntnis erlangt hat. Ob und in welcher Höhe im Einzelfall ein Rückforderungsanspruch besteht – etwa unter Berücksichtigung tatsächlich erbrachter Vermietungsleistungen – ist eine rechtliche Einzelfallfrage. Wir empfehlen hierzu ausdrücklich die Einschätzung eines Fachanwalts für Mietrecht oder WEG-Recht.

Wie CaMa Immobilien mit dem Urteil umgeht

Wir haben unseren Mietverwaltungsvertrag direkt nach Bekanntwerden des Urteils überprüft und angepasst. Die bisherige erfolgsabhängige Provision für Neuvermietungen haben wir gestrichen. An ihre Stelle tritt eine transparente, leistungsbezogene Abrechnung: einzelne Schritte der Neuvermietung – etwa Besichtigungstermine, Bewerberprüfung oder Vertragsausfertigung – werden nach einem festen Baukastensystem abgerechnet, gedeckelt durch ein Servicepaket. Diese Vergütung ist unabhängig davon geschuldet, ob und wann ein neuer Mietvertrag zustande kommt – genau die Erfolgsunabhängigkeit, die der BGH verlangt.

Für unsere Verwaltungskunden bleibt die Neuvermietung ohnehin integrierter Bestandteil der laufenden Mietverwaltung. Anders sieht es bei unserem separaten Neuvermietungsservice als Einzelleistung aus, den Eigentümer ohne bestehenden Verwaltungsauftrag bei uns beauftragen können: Hier treten wir ausschließlich als Vermittler auf, ohne zugleich Verwalter der jeweiligen Wohnung zu sein – der Provisionsausschluss nach § 2 WoVermittG greift in dieser Konstellation nicht, weshalb dieses Angebot weiterhin erfolgsbasiert bleiben kann.

Diese Unterscheidung ist uns wichtig, weil sie zeigt, worum es bei dem Urteil eigentlich geht: nicht darum, dass Vermietungsarbeit nichts wert wäre, sondern darum, dass niemand doppelt kassieren darf – einmal über die Verwaltungsvergütung und einmal über eine versteckte Provision für dieselbe Wohnung. Wir kennen das Gefühl, als Eigentümer nicht genau zu wissen, wofür man eigentlich zahlt, aus eigener Erfahrung – genau deshalb legen wir unsere Abrechnungslogik offen und passen sie an, sobald sich die Rechtslage ändert, statt Klauseln einfach umzubenennen.

Checkliste: Ist Ihr aktueller Verwaltervertrag betroffen?

• Enthält der Vertrag eine gesonderte Provision oder ein „Vermittlungshonorar“ für Neuvermietungen?
• Ist diese Vergütung an den erfolgreichen Abschluss eines neuen Mietvertrags gekoppelt (z. B. X Monatsmieten oder ein Prozentsatz der Jahresmiete)?
• Verwaltet derselbe Anbieter die Wohnung laufend UND kassiert zusätzlich die Provision für deren Neuvermietung?
• Wurde in den letzten drei Jahren bereits eine solche Provision gezahlt, die jetzt möglicherweise zurückgefordert werden kann?

Treffen mehrere Punkte zu, lohnt sich ein genauer Blick in den Vertrag – im Zweifel gemeinsam mit einem Fachanwalt.