BGH-Urteil Neuvermietungsprovision: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Die rechtliche Grundlage: § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz

Kern der Entscheidung ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Diese Vorschrift schließt eine Provision aus, wenn der Wohnungsvermittler zugleich Verwalter der vermittelten Wohnräume ist. Bislang war in der Praxis oft unklar, ob dieser Provisionsausschluss nur den Mieter schützt oder auch den Vermieter. Der BGH hat das jetzt klargestellt: Der Ausschluss gilt für beide Seiten. Wer eine Wohnung verwaltet, kann für deren Vermittlung keine Provision verlangen – unabhängig davon, wer sie zahlen soll.

Entscheidend ist dabei nicht, wie eine Vergütung im Vertrag genannt wird, sondern ihre wirtschaftliche Funktion. Ein umbenanntes „Vermittlungshonorar“ oder eine „Neuvermietungspauschale“ schützt nicht vor der Unwirksamkeit, wenn die Regelung wirtschaftlich nichts anderes ist als eine erfolgsabhängige Provision für den Abschluss eines Mietvertrags im eigenen Verwaltungsbestand.

Was bedeutet das für Ihren Verwaltervertrag?

Für Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften ändert sich vor allem eines: Klauseln, die eine Vergütung an den erfolgreichen Abschluss eines neuen Mietvertrags koppeln – etwa „eine Monatsmiete bei Neuvermietung“ oder „2 % der Jahresmiete je Mieterwechsel“ – sind unwirksam, wenn Verwaltung und Vermittlung in einer Hand liegen. Das gilt unabhängig von der Größe des Bestands; der entschiedene Fall betraf zwar ein großes Portfolio, die rechtliche Argumentation des BGH ist aber nicht auf eine bestimmte Objektzahl beschränkt.

Nicht betroffen ist dagegen eine pauschale Verwaltervergütung, die Vermietungstätigkeiten mit abdeckt, ohne an den Erfolg gekoppelt zu sein – etwa ein Servicepaket, das unabhängig davon geschuldet wird, ob und wann ein neuer Mietvertrag zustande kommt. Ebenso zulässig bleibt eine leistungsbezogene Abrechnung tatsächlich erbrachter Einzelleistungen wie Besichtigungstermine oder Bonitätsprüfungen, solange sie nicht an das Vermietungsergebnis anknüpft.

Wichtig für bereits gezahlte Provisionen: Diese können unter Umständen zurückgefordert werden. Die reguläre Verjährungsfrist beträgt nach §§ 195, 199 BGB drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Eigentümerin oder der Eigentümer davon Kenntnis erlangt hat. Ob und in welcher Höhe im Einzelfall ein Rückforderungsanspruch besteht – etwa unter Berücksichtigung tatsächlich erbrachter Vermietungsleistungen – ist eine rechtliche Einzelfallfrage. Wir empfehlen hierzu ausdrücklich die Einschätzung eines Fachanwalts für Mietrecht oder WEG-Recht.

Wie CaMa Immobilien mit dem Urteil umgeht

Wir haben unseren Mietverwaltungsvertrag direkt nach Bekanntwerden des Urteils überprüft und angepasst. Die bisherige erfolgsabhängige Provision für Neuvermietungen haben wir gestrichen. An ihre Stelle tritt eine transparente, leistungsbezogene Abrechnung: einzelne Schritte der Neuvermietung – etwa Besichtigungstermine, Bewerberprüfung oder Vertragsausfertigung – werden nach einem festen Baukastensystem abgerechnet, gedeckelt durch ein Servicepaket. Diese Vergütung ist unabhängig davon geschuldet, ob und wann ein neuer Mietvertrag zustande kommt – genau die Erfolgsunabhängigkeit, die der BGH verlangt.

Für unsere Verwaltungskunden bleibt die Neuvermietung ohnehin integrierter Bestandteil der laufenden Mietverwaltung. Anders sieht es bei unserem separaten Neuvermietungsservice als Einzelleistung aus, den Eigentümer ohne bestehenden Verwaltungsauftrag bei uns beauftragen können: Hier treten wir ausschließlich als Vermittler auf, ohne zugleich Verwalter der jeweiligen Wohnung zu sein – der Provisionsausschluss nach § 2 WoVermittG greift in dieser Konstellation nicht, weshalb dieses Angebot weiterhin erfolgsbasiert bleiben kann.

Diese Unterscheidung ist uns wichtig, weil sie zeigt, worum es bei dem Urteil eigentlich geht: nicht darum, dass Vermietungsarbeit nichts wert wäre, sondern darum, dass niemand doppelt kassieren darf – einmal über die Verwaltungsvergütung und einmal über eine versteckte Provision für dieselbe Wohnung. Wir kennen das Gefühl, als Eigentümer nicht genau zu wissen, wofür man eigentlich zahlt, aus eigener Erfahrung – genau deshalb legen wir unsere Abrechnungslogik offen und passen sie an, sobald sich die Rechtslage ändert, statt Klauseln einfach umzubenennen.

Checkliste: Ist Ihr aktueller Verwaltervertrag betroffen?

• Enthält der Vertrag eine gesonderte Provision oder ein „Vermittlungshonorar“ für Neuvermietungen?
• Ist diese Vergütung an den erfolgreichen Abschluss eines neuen Mietvertrags gekoppelt (z. B. X Monatsmieten oder ein Prozentsatz der Jahresmiete)?
• Verwaltet derselbe Anbieter die Wohnung laufend UND kassiert zusätzlich die Provision für deren Neuvermietung?
• Wurde in den letzten drei Jahren bereits eine solche Provision gezahlt, die jetzt möglicherweise zurückgefordert werden kann?

Treffen mehrere Punkte zu, lohnt sich ein genauer Blick in den Vertrag – im Zweifel gemeinsam mit einem Fachanwalt.