Untervermietung ohne Erlaubnis – Was Mieter dürfen und was nicht

Untervermietung ohne Erlaubnis: Was Mieter dürfen – und was nicht

Der Mitbewohner zieht ein, die Wohnung wird auf Airbnb angeboten, ein Zimmer wird an einen Freund vermietet – Untervermietung ist in der Praxis häufiger als viele Vermieter ahnen. Und sie sorgt regelmäßig für Streit.
Was viele Mieter nicht wissen: Untervermietung ohne Erlaubnis ist in den meisten Fällen eine erhebliche Pflichtverletzung, mit Konsequenzen bis hin zur fristlosen

Kündigung. Was viele Vermieter nicht wissen: In bestimmten Situationen haben Mieter sogar ein Recht auf Untervermietung, das der Vermieter nicht einfach verweigern kann.

In diesem Artikel erklären wir die Rechtslage klar und ohne Umschweife.

Grundsatz: Untervermietung braucht Erlaubnis

Der Mieter darf die Wohnung oder Teile davon grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte überlassen – das regelt § 540 BGB. Wer ohne Erlaubnis untervermietet verletzt den Mietvertrag.
Das gilt für:

  • Die gesamte Wohnung oder einzelne Zimmer
  • Kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb
  • Mitbewohner die dauerhaft einziehen
  • Gewerbliche Nutzung durch Dritte

Ausnahme: Enge Familienangehörige und Lebenspartner darf der Mieter in der Regel ohne Erlaubnis aufnehmen, das ist kein Fall der Untervermietung.

Wann hat der Mieter ein Recht auf Untervermietung?

Hier wird es interessant und viele Vermieter kennen das nicht. Nach § 553 BGB kann der Mieter bei einem berechtigten Interesse die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen. Der Vermieter darf sie dann nicht einfach verweigern.

Berechtigte Interessen können sein:

  • Finanzielle Notlage – der Mieter kann sich die Miete alleine nicht mehr leisten
  • Beruflich bedingte Abwesenheit – längerer Auslandsaufenthalt oder Versetzung
  • Familiäre Veränderungen – Partner zieht aus, Wohnung wird zu groß

Der Vermieter darf die Erlaubnis in diesen Fällen nur verweigern wenn ein wichtiger Grund vorliegt – etwa wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde oder wenn die unterzuvermietende Person unzumutbar ist.

Häufige Fragen zur Untervermietung

Nein, auch die Untervermietung einzelner Zimmer ist ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht zulässig. Bei berechtigtem Interesse hat der Mieter aber einen Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB.

Nicht immer – bei berechtigtem Interesse des Mieters darf der Vermieter die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern. Pauschal ablehnen ist rechtlich nicht zulässig.

Nein – kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb sind ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters eine erhebliche Vertragsverletzung und können zur fristlosen Kündigung führen.

Nein, er kann auch eine andere Person bevollmächtigen. Er muss aber den Zutritt ermöglichen.

In der Regel nicht ohne vorherige Abmahnung. Die Abmahnung ist Voraussetzung für eine wirksame fristlose Kündigung – außer bei besonders schweren Verstößen.

Airbnb und kurzfristige Vermietung – ein Sonderfall

Kurzfristige Vermietungen über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Plattformen sind rechtlich besonders heikel. Hier gilt:

Keine Erlaubnis, kein Airbnb – ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ist die Kurzzeitvermietung eine erhebliche Vertragsverletzung. Ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB besteht hier in der Regel nicht. Dazu kommen lokale Regelungen. Viele Städte haben inzwischen Zweckentfremdungsverbote die die gewerbliche Kurzzeitvermietung einschränken oder ganz verbieten.

Was droht: Abmahnung, fristlose Kündigung und im schlimmsten Fall Schadensersatzansprüche – besonders wenn die gewerbliche Nutzung gegen lokale Vorschriften verstößt.

Ab 20. Mai 2026: Neue EU-Pflicht für Kurzzeitvermietungen

Mit der EU-Verordnung 2024/1028, die am 20. Mai 2026 in Kraft tritt, ändert sich die Lage für Kurzzeitvermieter grundlegend.

Was konkret gilt:

Ab Mai 2026 nimmt die zentrale Datenstelle der Bundesnetzagentur ihre Arbeit auf. Online-Plattformen wie Airbnb und Booking.com sind ab diesem Zeitpunkt verpflichtet, ihre Vermietungsdaten regelmäßig zu übermitteln.

Ohne gültige Registriernummer dürfen Plattformen Inserate nicht mehr veröffentlichen. Wer also ohne Registrierungsnummer inseriert, wird schlicht nicht mehr angezeigt.

Was das für Vermieter bedeutet:

Wer seine Wohnung oder Teile davon über Airbnb vermietet – mit oder ohne Erlaubnis des Vermieters – wird ab Mai 2026 automatisch erfasst. Städte können Buchungsdaten direkt abrufen und prüfen – illegale Vermietungen aufzuspüren wird damit deutlich einfacher.

Für Mieter die ohne Wissen des Vermieters untervermieten bedeutet das: Das Risiko erwischt zu werden ist ab Mai 2026 deutlich höher als zuvor.

Wichtig: Es gibt keine pauschale Registrierungspflicht für alle Ferienwohnungen in Deutschland. Ob und wie eine Registrierung erforderlich ist hängt von den lokalen kommunalen Vorschriften ab. Im Zweifel empfehlen wir einen Fachanwalt für Mietrecht einzuschalten.

Was droht bei unerlaubter Untervermietung?

Abmahnung – der Vermieter fordert den Mieter schriftlich auf die Untervermietung zu beenden und setzt eine Frist.

Fristlose Kündigung – wenn der Mieter nach der Abmahnung nicht reagiert oder die Pflichtverletzung besonders schwer ist kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 BGB).

Schadensersatz – bei nachweisbarem Schaden – etwa durch Beschädigung der Wohnung durch Untermieter – können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.

Wichtig: Eine fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung ist möglich – aber nur wenn der Vermieter vorher abgemahnt hat. Eine direkte fristlose Kündigung ohne Abmahnung ist in der Regel unwirksam.

Was sollten Vermieter tun wenn sie von Untervermietung erfahren?

Schritt 1 – Sachverhalt klären
Handelt es sich um eine erlaubnispflichtige Untervermietung? Oder um einen Familienangehörigen der eingezogen ist?

Schritt 2 – Schriftliche Abmahnung
Bei unerlaubter Untervermietung schriftliche Abmahnung mit Fristsetzung per Einschreiben.

Schritt 3 – Erlaubnis prüfen
Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB? Dann sollte die Erlaubnis erteilt werden – gegebenenfalls mit Auflagen.

Schritt 4 – Rechtliche Schritte
Bei Verweigerung nach Abmahnung: Kündigung möglich. Im konkreten Fall empfehlen wir einen Fachanwalt für Mietrecht einzuschalten – dies ist keine Rechtsberatung.

Was hat das mit der Hausverwaltung zu tun?

Eine professionelle Hausverwaltung erkennt Anzeichen von Untervermietung früher – durch regelmäßige Objektbegehungen, Kommunikation mit anderen Mietern und strukturierte Verwaltungsprozesse. Sie handelt rechtssicher und vermeidet teure Fehler.

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