Darf der Vermieter die Wohnung besichtigen? Rechte, Grenzen und typische Irrtümer
Darf der Vermieter einfach klingeln und die Wohnung betreten? Oder muss er vorher ankündigen – und wenn ja wie lange vorher? Und was passiert wenn der Mieter die Besichtigung verweigert?
Diese Fragen sorgen regelmäßig für Streit zwischen Vermietern und Mietern. Beide Seiten haben Rechte – aber beide machen auch typische Fehler. In diesem Artikel erklären wir was erlaubt ist, was nicht – und wie man es richtig macht.
Das Grundprinzip: Die Wohnung gehört dem Mieter
Auch wenn der Vermieter Eigentümer der Wohnung ist – während der Mietzeit hat der Mieter das Hausrecht. Das bedeutet: Der Vermieter darf die Wohnung nicht einfach betreten, auch nicht mit eigenem Schlüssel. Das wäre Hausfriedensbruch nach § 123 StGB – unabhängig davon ob der Vermieter selbst Eigentümer ist.
Trotzdem gibt es Situationen in denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Besichtigung hat. Dieses Interesse muss er aber ankündigen und der Mieter muss zustimmen – oder es liegt ein gesetzlich anerkannter Grund vor.
Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
Der Vermieter hat kein generelles Besichtigungsrecht – aber es gibt anerkannte Gründe die eine Besichtigung rechtfertigen:
Routinebegehung und Zustandsprüfung
Der Vermieter darf den Zustand der Wohnung in angemessenen Abständen prüfen in der Regel nicht öfter als einmal pro Jahr. Er muss die Besichtigung rechtzeitig ankündigen.
Mängelprüfung und Reparaturen
Wenn Mängel gemeldet wurden oder Reparaturen anstehen hat der Vermieter das Recht die betroffenen Bereiche zu besichtigen und Handwerker zu schicken.
Verkauf oder Neuvermietung
Bei geplantem Verkauf oder Neuvermietung darf der Vermieter Interessenten die Wohnung zeigen, aber ebenfalls nur nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten.
Gefahr im Verzug
Bei einem Notfall: Wasserrohrbruch, Gasleck, Brand – darf der Vermieter auch ohne Ankündigung und Zustimmung die Wohnung betreten. Das ist der einzige Fall wo kein Einverständnis nötig ist.
Wie lange vorher muss der Vermieter ankündigen?
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist, aber die Rechtsprechung hat sich auf bestimmte Zeiträume eingespielt:
- Routinebesichtigung: mindestens 2-3 Tage Vorankündigung
- Handwerker und Reparaturen: mindestens 24 Stunden
- Verkauf oder Neuvermietung: in der Regel 5-7 Tage empfohlen
Die Ankündigung sollte schriftlich erfolgen und einen konkreten Termin nennen, keinen offenen Zeitraum. „Irgendwann diese Woche“ ist keine ausreichende Ankündigung.
Häufige Fragen
Typische Irrtümer – auf beiden Seiten
Irrtum 1: „Als Eigentümer darf ich jederzeit rein“
Falsch – das Hausrecht liegt beim Mieter. Wer ohne Ankündigung und Zustimmung betritt riskiert eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs.
Irrtum 2: „Ich muss gar nicht öffnen“
Auch falsch – bei berechtigtem Interesse des Vermieters und rechtzeitiger Ankündigung ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet den Zutritt zu gewähren. Wer dauerhaft verweigert riskiert eine Abmahnung und im Extremfall die Kündigung.
Irrtum 3: „Der Vermieter darf einmal pro Monat kontrollieren“
Nein – monatliche Routinebegehungen sind nicht zumutbar. Einmal pro Jahr ist der übliche Rahmen für reguläre Zustandsprüfungen.
Irrtum 4: „Ich kann jederzeit Handwerker schicken“
Handwerker dürfen nicht einfach vor der Tür stehen ohne vorherige Absprache. Auch hier gilt die Ankündigungspflicht – außer bei echtem Notfall.
Irrtum 5: „Der Mieter muss immer selbst öffnen“
Der Mieter kann auch eine andere Person bevollmächtigen. Er muss nicht persönlich anwesend sein.
Was tun wenn der Mieter die Besichtigung verweigert?
Wenn der Mieter trotz berechtigtem Grund und rechtzeitiger Ankündigung die Besichtigung verweigert:
- Schriftliche Abmahnung mit Fristsetzung
- Bei weiterer Verweigerung kann der Vermieter gerichtlich auf Duldung klagen
- Bei schwerwiegenden Verstößen kann die Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommen
Bitte beachten Sie dass dies keine Rechtsberatung darstellt. Im konkreten Fall empfehlen wir immer einen Fachanwalt für Mietrecht einzuschalten.
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