Die Entscheidung ist gefallen: Die aktuelle Hausverwaltung soll weg. Aber wie kündigt man eigentlich richtig? Welche Fristen gelten, was muss schriftlich passieren und was tun wenn die Verwaltung nicht kooperiert?

Viele Eigentümer und WEGs wissen nicht genau wie der Prozess abläuft – und machen dabei Fehler die Zeit und Geld kosten. In diesem Artikel erklären wir den Ablauf Schritt für Schritt.

Wichtig vorab: Abberufung und Kündigung sind zwei verschiedene Dinge

Das ist der häufigste Irrtum beim Verwalterwechsel. Bei einer WEG gibt es zwei getrennte Schritte:

  1. Abberufung – die Eigentümergemeinschaft enthebt den Verwalter seines Amts. Das geht per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung nach § 26 WEG – jederzeit und ohne wichtigen Grund.
  2. Kündigung des Verwaltervertrags – der schuldrechtliche Vertrag zwischen WEG und Verwaltung muss separat gekündigt werden. Hier gelten die vereinbarten Fristen aus dem Verwaltervertrag.
    Das bedeutet: Auch nach der Abberufung kann der Verwalter noch Vergütungsansprüche für die Restlaufzeit des Vertrags haben. Deshalb ist es wichtig beides im Blick zu haben.

Bei der Mietverwaltung gibt es keine Abberufung – hier zählt nur die vertragliche Kündigung.

Welche Kündigungsfristen gelten?

Die Kündigungsfrist hängt vom Verwaltervertrag ab. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Einheitsfrist. Üblich sind:

  • 3 Monate zum Quartalsende – häufigste Regelung bei kleineren Verwaltungen
  • 6 Monate zum Jahresende – bei größeren Verwaltungen oder älteren Verträgen
  • Jederzeit mit sofortiger Wirkung – nur bei wichtigem Grund möglich

Wichtig: Seit der WEG-Reform 2020 ist die maximale Vertragslaufzeit für WEG-Verwalter auf 3 Jahre begrenzt mit der Möglichkeit der Verlängerung um jeweils weitere 3 Jahre. Überlange Bindungen ohne Ausstiegsmöglichkeit sind nicht mehr zulässig.

Prüfen Sie Ihren Verwaltervertrag genau, insbesondere die Klauseln zu Laufzeit, Kündigungsfrist und automatischer Verlängerung.

Außerordentliche Kündigung – wann ist sie möglich?

Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen ist eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich, auch vor Ablauf der regulären Frist.

Wichtige Gründe können sein:

  • Veruntreuung von Geldern
  • Schwere Verletzung der Buchführungspflicht
  • Dauerhaftes Ignorieren von Beschlüssen
  • Nachgewiesene Unfähigkeit oder Untätigkeit
  • Verstoß gegen die Treuepflicht
  • Aber auch Preiserhöhungen gehören dazu

Bei einer außerordentlichen Kündigung empfehlen wir immer einen auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt einzuschalten. Bitte beachten Sie dass dies keine Rechtsberatung darstellt.

Häufige Fragen zur Kündigung der Hausverwaltung

Das hängt vom Objekt, der Lage und dem aktuellen Markt ab. In Nordhorn, Lingen und Rheine sind gut aufgestellte Wohnungen in der Regel innerhalb von wenigen Wochen neu vermietet. Wir halten Sie während des gesamten Prozesses auf dem Laufenden.

Wir arbeiten so lange bis wir den richtigen Mieter gefunden haben – keine zusätzlichen Kosten für Sie. Provision zahlen Sie nur bei erfolgreichem Abschluss.

Ja – auch bei älteren Bestandsobjekten, Wohnungen mit Modernisierungsbedarf oder in weniger gefragten Lagen finden wir Lösungen. Sprechen Sie uns an.

Ja, für unsere Verwaltungskunden ist die Neuvermietung integrierter Bestandteil der Mietverwaltung. Die Provision gilt für Vermieter die unseren Neuvermietungsservice als Einzelleistung in Anspruch nehmen.

Ja – wir stellen sicher dass Kaution und erste Mietzahlung korrekt vereinbart und zum Einzug eingegangen sind. Dies erfolgt im Rahmen unser Mietverwaltung auf Treuhandkonten.

Schritt für Schritt: So läuft die Kündigung ab

Schritt 1 – Verwaltervertrag prüfen

Kündigungsfrist, Laufzeit und Verlängerungsklauseln genau lesen. Notieren Sie das frühestmögliche Kündigungsdatum.

Schritt 2 – Eigentümerversammlung einberufen (WEG)

Die Abberufung des Verwalters muss als Tagesordnungspunkt auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden – mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 26 WEG.

Schritt 3 – Kündigung schriftlich aussprechen

Die Kündigung des Verwaltervertrags muss schriftlich erfolgen – per Einschreiben empfohlen. Datum, Kündigungsgrund und gewünschtes Vertragsende klar benennen.

Schritt 4 – Neue Hausverwaltung beauftragen

Idealerweise läuft die Suche nach einer neuen Verwaltung parallel – damit keine Lücke entsteht. Wir begleiten euch durch diesen Prozess. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum WEG-Verwalterwechsel.

Schritt 5 – Übergabe einfordern

Die alte Verwaltung ist nach § 18 Abs. 3 WEG verpflichtet alle Unterlagen, Zugangsdaten und Konten zu übergeben. Was genau herausgegeben werden muss beschreiben wir in unserem Artikel Welche Unterlagen muss die alte Hausverwaltung herausgeben?

Was tun wenn die Verwaltung die Kündigung ignoriert?

Leider kommt das vor. Wenn die alte Verwaltung nicht reagiert oder die Übergabe verzögert:

  • Schriftliche Aufforderung mit konkreter Fristsetzung per Einschreiben
  • Bei weiterer Verweigerung: Klage auf Herausgabe nach § 18 Abs. 3 WEG
  • Schadensersatzansprüche bei nachweisbarem Schaden

In diesem Fall empfehlen wir einen Fachanwalt für WEG-Recht einzuschalten.

Kündigung der Mietverwaltung

Bei der Mietverwaltung gibt es keine Abberufung – hier gilt ausschließlich der Verwaltervertrag. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die vereinbarte Frist einhalten.

Wichtig: Auch bei der Mietverwaltung muss die alte Verwaltung alle objektbezogenen Unterlagen herausgeben – Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Kautionskonten und Korrespondenz mit Mietern.

Wenn Sie unzufrieden mit Ihrer aktuellen Mietverwaltung sind -wir kennen das aus eigener Erfahrung. Mehr zu den typischen Warnsignalen in unserem Artikel Unzufrieden mit der Hausverwaltung?

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